Como declarar Fundo de Investimento Imobiliário e pagar a DARF

Investidores de Fundos Imobiliários devem ficar atentos as obrigações tributárias para não caírem na malha fina do Imposto de Renda.

Quem investe em Fundo Imobiliário precisa ficar atento a obrigatoriedade de declaração, embora o rendimento recebido mensalmente pelos fundos seja isento de imposto de renda; o lucro obtido com a venda das cotas é tributado em 20%. Neste artigo ensinaremos como calcular o DARF em caso de venda e também como declarar a existência do fundo na seção Bens e Direitos do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Pelas regras da Receita Federal, o simples fato de ter um Fundo Imobiliário já torna o investidor obrigado a declarar anualmente o imposto de renda, pois as cotas dos fundos são negociadas na Bolsa de Valores.

Os fundos imobiliários são ótimos para quem deseja investir no mercado imobiliário sem ter que se preocupar com o aluguel, compra e venda de imóveis. Os FIIs se tornaram os “queridinhos” de muitos brasileiros principalmente devido a isenção de imposto sobre os rendimentos.

Principais motivos para investir em FIIs:

• Invista no setor imobiliário sem ter que se preocupar com a compra, venda e aluguel de imóveis;
• Rendimentos isentos de imposto de renda;
• Geralmente os rendimentos são pagos mensalmente direto na conta-corrente ou na conta da corretora no qual a aplicação foi realizada;

Importante:

• Os rendimentos recebidos mensalmente pelos fundos são ISENTOS de imposto de renda;
• O lucro obtido com a venda das contas (diferença entre o preço de compra e o valor de venda) é tributado em 20%, sendo que o próprio investidor é que deve calcular, gerar e pagar a DARF;

A Receita Federal é informada por cada operação de venda pelas instituições financeiras, isso porque elas são obrigadas a recolher 0,005% das operações no CPF de seus clientes, tal tributação na fonte funciona como um “dedo-duro”, baseado nesse valor “insignificante”, a Receita consegue descobrir o quanto você vendeu em um determinado mês-calendário.

Como funciona a tributação em Fundos Imobiliários

A alíquota cobrada na venda de fundos imobiliários é 5% maior do que a cobrada pelo mercado de ações (exceto day-trade). A Receita Federal cobra 20% do lucro – se houver – no momento da venda, sendo que é o próprio investidor o responsável por fazer os cálculos, gerar e pagar a DARF. A instituição só recolher 0,005% do valor da operação como forma de informar à Receita de que a operação ocorreu.

O que é tributado é apenas o lucro com as vendas das cotas; o valor recebido mensalmente é isento de tributação!

Exemplo: João adquiriu 250 cotas (por R$100 cada) do Fundo de Investimento Imobiliário “MALLX“, totalizando investimento de R$25.000,00. Em 2018 ele recebeu mensalmente R$150,00 de dividendos desse fundo, esse valor recebido mensalmente é isento de tributação.

Em Janeiro de 2019 João decide vender todas as cotas, pois o preço unitário subiu para R$110,00, representando um ganho de R$2.500,00 (total de R$27.500,00 nas 250 cotas), esse ganho deve ser tributado e o imposto recolhido até o mês subsequente a venda. A alíquota nos FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) é de 20%, ou seja, João terá que recolher 20% de imposto sobre o lucro (R$2.500,00), cabe lembrar que ele poderá descontar as taxas de corretagem e o “dedo-duro” descontado pelo banco e/ou corretora.

Se João vendesse as cotas pelo mesmo preço de compra ou por valor inferior (prejuízo), ele não precisaria pagar imposto, afinal, não houve o ganho de capital, e sim a perda de capital.

Como declarar os rendimentos mensais recebidos

Os rendimentos mensais que forem recebidos do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) são livres de tributação, mas é importante que o investidor declare os valores recebidos na seção “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis do Imposto de Renda”, por exemplo, caso tenha recebido em 2018 R$2.000,00 de um fundo imobiliário, deve se declarar esse valor na seção “Rendimentos Isentos e Não-Tributados”.

Geralmente, os Fundos Imobiliários enviam mensalmente um demonstrativo contendo informações sobre os rendimentos recebidos no ano anterior. Peça o Informe de Rendimento ou a Nota de Corretagem para a instituição administradora do FII.

Como os rendimentos recebidos mensalmente são isentos, você só vai precisar declará-los no IRPF. No IR de 2019, por exemplo, se declara os valores recebidos ao longo de todo o ano de 2018; em 2020 se declara os rendimentos recebidos ao longo de todo o ano de 2019, e assim por diante.

Cronograma de declaração de FIIs:

• Apuração de Lucro e Pagamento da DARF (se houver venda): MENSAL;
• Declaração de dividendos recebidos, posição no investimento e impostos pagos: ANUALMENTE no IMPOSTO DE RENDA;

Como declarar Fundo de Investimento Imobiliário no Imposto de Renda Pessoa Física – IRPF

A seguir explico de forma detalhada como declarar um Fundo de Investimento no Imposto de Renda Pessoa Física. Para facilitar, a seguir elaborei a simulação de um fundo de investimento fictício apenas para facilitar o entendimento.

Exemplo de declaração

No dia 01 de Março de 2018 Maria adquiriu 100 cotas do Fundo MALL Y, cada cota custou R$102 reais, totalizando um investimento de R$10.200,00 (dez mil e duzentos reais).

No mês de Abril Maria recebeu o primeiro rendimento do fundo, foi depositado em sua conta-corrente R$50,00, fato que se repetiu durante Maio, Junho, Julho, Agosto e Setembro;

No mês de Setembro Maria resolveu se desfazer de todas as cotas do fundo, pois o valor por cota subiu para R$110,00, assim, ela vendeu as 100 cotas por R$11.000,00.

Lembre-se: Maria gastou R$10.200,00 com as cotas e conseguiu vendê-las por R$11.000,00, lucro de R$800,00.

O valor que Maria recebeu mensalmente é isento de imposto de renda, mas o que ela ganhou com a valorização (venda) das cotas é tributável, então terá que recolher 20% através da DARF, o que daria R$160,00 (sem descontar os emolumentos).

Seção Bens e Direitos

Na seção “BENS E DIREITOS” do programa do Imposto de Renda deve ser informado a existência do seu investimento, esse campo é indispensável para que o valor conste na sua declaração de patrimônio.

Muita gente declara apenas os rendimentos e esquece de informar o valor total no investimento, isso pode fazer com que o contribuinte caía na malha fina por omissão de bens.

Passo a Passo

1 – No programa de declaração do Imposto de Renda, clique em BENS E DIREITOS.
2 – O código para FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO é o 73.
3 – Em localização informe o código 105 (Brasil).
4 – Em CNPJ informe o número do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica do Fundo Imobiliário.
5 – Descrição: nesse campo você deve descrever a sua posição no fundo de investimento imobiliário. Descreva: nome do fundo, código do fundo, data de aquisição das cotas, quantidade, CNPJ do fundo e da instituição financeira no qual a transação foi realizada.
6 – O programa do IRPF sempre pede para informar se o contribuinte tinha algum saldo no ano anterior ao de base do imposto de renda, caso você tenha adquirido as cotas no último ano, deixe esse campo em bravo.
7 – Valor total investido no ano-base da declaração. Importante: Não atualize o valor das cotas pela valorização de mercado, sempre deve ser declarado o CUSTO DE AQUISIÇÃO.
8 – Use o botão repetir caso já tenha declarado o fundo no ano anterior e o saldo continue o mesmo.

Dica: O Informe de Rendimento que alguns fundos enviam poderá lhe ajudar a preencher todos os campos mencionados acima. Infelizmente alguns fundos imobiliários não enviam todos esses dados, sendo dever do contribuinte manter o histórico de compra e venda para fins de IRPF.

Rendimentos Isentos e Não Tributáveis

Dentro do programa do IRPF deve ser preenchido um segundo campo, nele devemos informar os valores que, eventualmente, foram recebidos pelo investidor ao longo do ano-base.

Passo a Passo:

Passo 1 – Na ficha da declaração clique em RENDIMENTOS ISENTOS E NÃO TRIBUTÁVEIS.

Passo 2 – Em TIPO DE RENDIMENTO informe o CÓDIGO 09 (LUCROS E DIVIDENDOS RECEBIDOS).

Passo 3 – Informe se o rendimento é do titular ou dependente do Imposto de Renda.

Passo 4 – Informe o número do CNPJ da fonte pagadora, isto é, do Fundo Imobiliário.

Passo 5 – (item 6) Informe o valor total recebido no ano-base do Imposto de Renda. Por exemplo. O IRPF de 2019 é referente a todo o ano de 2018; no IR de 2020 serão declaradas todas as movimentações de 2019, e assim por diante.

Anualmente os fundos costumam enviar um demonstrativo com o valor total de rendimentos isentos e não tributáveis recebido no ano anterior, o que ajuda no preenchimento dessas informações.

Declarar as operações de venda do FII (lucros e prejuízos)

Por fim, chegamos ao terceiro e último campo no qual os fundos de investimentos imobiliários devem aparecer no imposto de renda. Caso você tenha realizado operação de VENDA, é indispensável o preenchimento desse campo para registrar eventuais lucros e prejuízos recebidos ao longo do ano anterior.

É através desse campo que a Receita Federal vai apurar se você pagou as DARFs até o mês subsequente a data da venda. Nesse campo também pode-se registrar eventuais prejuízos a compensar.

Etapas

Etapa 1 – Na aplicação da Receita Federal, selecione a opção RENDA VARIÁVEL > OPERAÇÕES FUNDOS DE INVEST. IMOB.
Etapa 2 – Em resultado líquido do mês informe mensalmente os lucros e/ou prejuízos no período.
Etapa 3 – Não esqueça de informar os DARFs no qual realizou o pagamento (em caso de lucro).

Caso o contribuinte tenha tido perdas no período ele poderá abater o valor no imposto dos meses subsequentes, para isso é indispensável ter um controle dos impostos.

Compensação em caso de prejuízos

Quando houver prejuízo o investidor pode usar esse valor para abater em futuras vendas de fundos imobiliários. Por exemplo, se você teve prejuízo de R$100 no mês de Maio, no mês de Junho você pode abater cem reais em caso de lucro. O prejuízo pode ser abatido nos meses subsequentes até ser zerado.

É por isso que no imposto de renda há um item onde o contribuinte pode listar os lucros, prejuízos, impostos que foram pagos, etc.

Eu não costumo usar o Programa de Ganhos de Capital da Receita Federal, faço o cálculo de 20% por conta própria. A minha dica é usar uma planilha de excel ou então uma ferramenta como Evernote para armazenar as informações de compra: preço de compra, preço de venda, preço médio de compra, taxas de corretagem, emolumentos pagos, imposto recolhido pela corretora/banco, dentre outras informações que possam ser relevantes no momento da declaração de imposto de renda.

Eu salvo também todos rendimentos mensais que recebo, pois nem sempre o Fundo Imobiliário envia o demonstrativo do imposto de renda no prazo.

Para facilitar o controle recomendamos a utilização do programa de Ganhos de Capitais da Receita Federal, ele pode ser baixado no sítio do órgão, ele permite armazenar o histório de compras e vendas, bem como emitir a DARF.

Importante: A compensação em caso de prejuízos nos meses anteriores só pode ser feita entre fundos imobiliários. Jamais deve ser feita a compensação de prejuízos com ações em fundos imobiliários, e vice-versa.

Descrição dos campos:

1 – Informe o resultado líquido no mês, isto é, o lucro que obteve no mês. É possível descontar as taxas de corretagem e o “dedo-duro” (0,005%) cobrado automaticamente pela instituição financeira.
2 – Informe eventuais resultados negativo do mês anterior.
3 – O programa preencherá automaticamente a base de calculo do imposto, isto é, o lucro deduzido eventuais prejuízos no mês anterior.
4 – Saldo de prejuízo a compensar.
5 – Alíquota do Fundo Imobiliário – sempre 20%.
6 – Total de imposto devido no mês (preenchido automaticamente pelo programa).
7 – Saldo de imposto retido nos meses anteriores (preenchido automaticamente).
8 – Imposto retido no mês (se houver).
9 – Imposto a compensar com base na lei 11.033/2004.
10 – Saldo final de imposto a pagar.
11 – Imposto pago: informe o quanto foi pago de imposto referente a aquele mês.

Isenção para quem vende menos de R$ 20 mil no mês

Em Fundos Imobiliários essa isenção não existe! O ganho com a valorização das cotas são tributados, independente do correntista ter investido R$500,00 ou R$ 100 mil.

Obteve lucro com a valorização das contas terá que recolher o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) sobre o código 6015, cuja alíquota é de 20% para Fundos de Investimentos Imobiliários.

Como emitir a DARF

Eis que chegamos ao ponto mais importante, não adianta apurar todo o imposto e esquecer de gerar a DARF (Documento de Arrecadações de Receitas), o documento permite o pagamento na rede bancária credenciada, dependendo do lugar que você emitir a DARF conseguirá realizar o pagamento via código de barras, tal como um boleto bancário.

Existem 4 formas de emitir a DARF:

• Pelo programa de Ganhos de Capital;
• Pela internet via site da Receita Federal;
• Diretamente pelo Banco, você pode preencher as informações de valor no internet banking do banco no momento de efetuar o pagamento;
• Preenchimento manualmente da DARF;

Método 1 – Programa de Ganhos e Capital

No site da Receita Federal é possível obter o programa que permite a apuração e o calculo de impostos, não só de Fundos Imobiliários, mas também de outros ganhos de capital.

Ao preencher os dados no aplicativo (disponível para Windows, Mac e Linux) o usuário consegue manter o histório de imposto a pagar e também gerar a DARF para pagamento.

Método 2 – No site da Receita

Se preferir, emita o documento para pagamento preenchendo seus dados no site da RFB ou pelo Sicalcweb (Programa para Cálculo e Impressão de Darf online).

A vantagem de emitir pelo Sicalcweb é que o documento é gerado em formato PDF, o que permite o pagamento na maioria dos bancos, pois muitas instituições não disponibilizam o pagamento da DARF sem ser por código de barras.

Método 3 – Pelo internet banking do seu banco

Não é necessário emitir a DARF previamente, você pode preencher a DARF tal como explicamos no item abaixo, pelo próprio internet banking.

No Itaú, Bradesco e Banco do Brasil isso já é possível.

A vantagem de gerar o DARF pelo internet banking é que o cliente já faz o pagamento na hora; o que evita que o contribuinte esqueça de realizar o pagamento até a data limite.

Passo 4 – Manualmente gere um DARF

A seguir apresentaremos as instruções para gerar um DARF manualmente, basta seguir o modelo abaixo:

Descrição:

• Campo 1 – Preencha com seu nome completo (sem abreviações) e telefone para contato (fixo ou celular, com o DDD).
• Campo 2 – Período de Apuração – O período de apuração é sempre o último dia do mês em que a transação de venda do Fundo Imobiliário foi realizada. Por exemplo, se você vendeu no mês de Fevereiro, o último dia vai ser 28/02/2018; caso a transação seja feita em Março 31/03/2018, e assim por diante. Considere sempre o último dia (útil ou não) do mês em que o tributo se refere.
• Campo 3 – CPF ou CNPJ – neste campo informe o número do seu documento (apenas números, sem traços ou pontos).
• Campo 4 – Código da Receita – Para FUNDOS IMOBILIÁRIOS deve ser utilizado o CÓDIGO 6015.
• Campo 5 – Número de Referência – deixar em branco.
• Campo 6 – Data de Vencimento – Você precisará olhar no calendário qual é o último dia do mês subsequente ao mês em que a transação foi realizada. Por exemplo, se você vendeu um fundo imobiliário no mês de Agosto, terá até o último dia útil do mês de Setembro para efetuar o pagamento, e assim por diante. Utilize o formato DD/MM/AAAA.
• Campo 7 – Valor Principal – este é o valor do tributo que você deseja pagar. Ele é 20% do lucro apurado na venda do Fundo de Investimento Imobiliário.
• Campo 8 – Valor da Multa – Se você está pagando atrasado terá que incluir também o valor da multa. Se perdeu o prazo recomendamos que utilize o programa de ganhos de capital, pois ele já dá a opção de gerar a DARF com todas as multas juros e correções monetárias.
• Campo 9 – Valor de Juros – Tal como o campo anterior, é para quem perdeu o prazo de pagamento. Nós recomendamos a utilização do programa da Receita Federal para gerar o tributo com o valor atualizado.
• Campo 10 – Valor total – coloque o valor total somando os juros e outros encargos, se houver.
• Campo 11 – Autenticação Bancária – não precisa preencher nada, esse campo é destinado à rede bancária, ali deve ser estampado o comprovante, o mais comum é que o comprovante seja grampeado na DARF.

A DARF pode ser paga em bancos ou casas lotéricas. Caso o documento esteja vencido é importante efetuar a atualização com juros, multa e outros encargos por atraso.

Em caso de pagamento em atraso da DARF sem a inclusão da multa e outros encargos, o valor principal do tributo ficará pendente até que o contribuinte pague os juros e outros encargos por atraso que, porventura, seja aplicável. Para não dificultar a contabilidade é importante realizar o pagamento dentro do prazo.

Em caso de impossibilidade de realizar pagamentos dentro do prazo é importante que o contribuinte atualize a cobrança com os encargos por atraso para que o pagamento seja considerado válido pelo fisco.

Lembre-se: A DARF de venda de Fundo Imobiliário deve sempre ser paga até o último dia do mês subsequente à venda.

Importante: Caso opere também no mercado de ações, jamais junte os tributos do FIIs no mesmo DARF, embora o código seja o mesmo (6015), a alíquota é diferente, enquanto as operações normais do mercado de ações são tributadas em 15%, o lucro dos FIIs paga 20% de IR.

Obrigatoriedade de Declaração de Imposto de Renda para quem investe em Fundos Imobiliários – De acordo com a Receita Federal, quem investe na Bolsa de Valores, independente do valor, é obrigado a declarar o Imposto de Renda anualmente, como a maioria dos FIIs são negociados na B3, faz-se necessário declarar o IRPF, até para o controle do próprio contribuinte.

Resumo

Para facilitar, a seguir resumimos todas as informações importantes:

• A distribuição de lucros do Fundo Imobiliário (geralmente feita de forma mensal) é isenta de imposto de renda para Pessoa Física.
• O lucro obtido com a venda das COTAS, isto é, diferença entre o preço de compra e venda é TRIBUTADA em 20%.
• O tributo com o lucro das vendas das cotas deve ser cancelado e recolhido pelo próprio investidor.
• Prazo de Pagamento da DARF – Até o último dia útil do mês subsequente a operação de venda. Por exemplo, se vendeu as cotas do fundo em Fevereiro, deve pagar a DARF até o último dia útil do mês de Março.
• Não existe isenção de imposto para quem vende menos de R$ 20 mil, pois essa regra não se aplica aos Fundos Imobiliários.
• No momento da venda os bancos descontam 0,005% do valor da venda para avisar à Receita Federal sobre a operação, o chamado dedo-duro.
• Do lucro o investidor pode descontar as taxas de corretagem e o “dedo-duro” na hora de calcular os 20% de tributo.
• O DARF deve ser gerado via programa da Receita Federal, online ou então por meio do internet banking do seu banco.
• Deve ser utilizado o código 6015 no momento do preenchimento da DARF.
• Os prejuízos com a venda de cotas pode ser abatido nos lucros dos meses seguintes.

Para quem só compra Fundo de Investimento o processo é até simples, pois só é preciso se preocupar com a declaração uma vez por ano (no imposto de renda), já para quem fica vendendo FIIs o tempo todo, pagar mensalmente a DARF pode ser um procedimento extremamente cansativo.

Desvantagens dos Fundos de Investimentos Imobiliários

A seguir pontuamos algumas das desvantagens de investir nos Fundos de Investimentos Imobiliários:

• Venda com a valorização das cotas é tributada em 20%;
• DARF, em caso de venda de FII, deve ser paga até o último dia do mês subsequente à venda;
• Operar com FII torna obrigatória a declaração de imposto de renda, independente do volume investido – o que é injusto com o pequeno investidor;
• Para quem possui vários fundos pode ser complexa a declaração, principalmente se o investidor vender cotas com frequência;

Regras para isenção de imposto nos dividendos do FII:

É importante salientar que existem regras para concessão de isenção de imposto em fundos de investimentos, felizmente a maioria dos clientes Pessoa Física têm direito a isenção. Os requisitos são os seguintes:

• O Fundo Imobiliário deve ter cotas negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores (B3) ou no mercado de balcão organizado;
• O fundo deve ter, no mínimo, 50 cotistas;
• O investidor Pessoa Física não pode ter mais do que 10% das cotas do fundo para ter isenção tributária nos rendimentos;

Caso o contribuinte não seja isento, é a própria instituição financeira que deve recolher o lucro sobre os rendimentos/dividendos. Note, porém, que o tributo a ser pago com a valorização das cotas continua como sendo de responsabilidade do investidor.

Dicas:

• Anote todas as operações de compras e venda – não confie apenas no informe de rendimento dos fundos, em caso de não recebimento do documento (que geralmente chega pelos Correios), é o próprio correntista que terá que se virar para fazer todos os cálculos no imposto anual.
• Sempre que vender um FII não esqueça de gerar e pagar a DARF.
• Utilize planilhas ou aplicações como Evernote para reunir as informações, não esquecendo de incluir os rendimentos recebidos mensalmente.
• Não esqueça de deduzir custos de corretagem e o imposto já descontado pela corretora (o dedo-duro) para pagar menos impostos.

Muita gente deixa de investir para não ter que lidar com esse tipo de burocracia, o que é compreensível.

As instituições financeiras não recolhem 100% do tributo no momento da venda para que o contribuinte possa abater prejuízos. Acredito que deveria ter um modelo mais simples de tributação, pois isso acaba afastando muitos investidores do mercado, principalmente aqueles que costumam fazer a própria declaração de imposto de renda.